中国房地产企业排行榜(2010年)

　一、榜单说明

　　研究对象：本榜单将主营业务在中国内地的房地产开发企业作为研究对象。本榜单成交数据仅限住宅，不含商业、办公等其他属性成交数据。同时，不考虑企业项目权益划分问题。

　　研究方法：本榜单采取的研究方法遵守简洁性原则，将"销售业绩是企业运营能力的综合体现"作为假设，以销售业绩作为排行榜的核心评价指标。在核心评价指标的基础上，本排行榜具体采用了销售金额和销售面积两个具体衡量指标。

　　研究成果：本榜单分为全国榜和城市榜两部分。全国榜包括《2010年上半年中国房地产企业销售金额TOP20榜单》和《2010年上半年中国房地产企业销售面积TOP20榜单》；城市榜包括北京、上海等全国八大典型城市的《2010年上半年城市企业销售金额TOP3排行榜》、《2010年上半年城市企业销售面积TOP3排行榜》、《2010年上半年城市项目销售金额TOP10排行榜》和《2010年上半年城市项目销售面积TOP10排行榜》等四类榜单。

　　研究团队：通过中国房产信息集团遍布全国50座城市的分支机构，共300余名研究人员，收集、整理与筛选了涉及70个大中城市的房地产项目数据。

　　二、榜单发布

　　(一)2010年上半年中国房地产企业销售排行榜

　　2010年上半年中国房地产企业销售金额TOP20

　　2010年上半年中国房地产企业销售面积TOP20

　　指标界定

　　1、企业范畴：主营业务在中国内地的房地产开发企业。

　　2、项目属性：本榜单成交数据仅限商品住宅，不含动迁配套住宅及经济适用房、廉租房等保障性住房，也不包含商业、办公及其他属性成交数据。同时，不考虑项目权益划分问题。

　　3、数据来源：涉及的销售金额及销售面积均为合同签约备案数据。

　　4、城市范围：中国房产信息集团覆盖的全国70个主要城市，超过该范围的项目相关数据不计入排名统计。

　　5、时间跨度：此次榜单各项数据若不作特殊说明，其统计时间段均为2010年1月至2010年6月。

(二)2010年上半年八大典型城市房地产销售排行榜

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　　北京

　　上海

　　广州

　　深圳

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　　杭州

　　天津

　　成都

　　武汉

四、榜单解读

　　4.1 门槛：TOP20维持55(亿元/万平方米)以上

　　2010年上半年，在房地产调控政策不断出台的背景下，企业依然取得了比较理想的销售业绩。虽然相比2009年下半年企业的销售情况有所下降，但相比2009年上半年，此次进榜企业在金额和面积上都出现了量级的提升，大部分进榜企业基本都达到了30%的增长速度，而恒大、碧桂园和绿地三家企业最突出，恒大业绩几乎翻倍，碧桂园和绿地的业绩则实现了100%以上增长。

　　从入榜门槛来看，本次榜单仍然维持在较高水平。2010年上半年中国房地产企业销售金额TOP20榜单和销售面积TOP20榜单的门槛分别为55亿元和56万平方米，而TOP10的销售金额门槛则维持在100亿以上。

　　图4-1 2010年上半年企业入榜门槛

　　资料来源：Top 20 房地产企业销售排行榜

4.2 格局：强者恒强，梯队间差距拉大

　　企业销售的增加，使得企业规模得到了一定扩大，而规模的扩大则进一步加快了企业销售的速度。如此往复，企业间的差距随着时间被逐渐放大。

　　此次排行榜在销售金额排名上，第一梯队没有发生变化，依然维持了2009年下半年的那6家企业。其中除万科之外，第二到第六名之间差距很小。但梯队之间的差距明显拉大，第一梯队和第二梯队之间的差距达到了56亿。在销售面积排名上，第一梯队的企业有5家，除万科、恒大之外另三家差距很小。但第一梯队和第二梯队间的差距达到64万平方米。

　　企业在发展时，不仅要瞄准同梯队企业的发展战略和速度，也要关注上下梯队之间的变化和发展。市场震荡会加强和促进行业内企业的分化与聚集，从企业角度出发，这也是进一步明确自身定位和发展方向的好时机。

4.3 龙头：万科、恒大依旧称雄

　　在2010年上半年的销售榜单中，万科和恒大依旧占据了头把交椅。作为行业旗帜，万科一直坚持相对稳健的发展节奏，在全国化布局的过程中注重一二三线城市之间的均衡，始终坚持以客户需求为导向的产品战略和营销战略，同时建立了一整套与企业发展规模相匹配的管理体系。企业运营、产品、服务各条线的均衡发展，使万科始终稳定保持其中国房地产龙头老大的地位。

　　而恒大继今年一季度后再次称雄房地产销售面积榜单，且是所有上榜企业中唯一一家销售额和销售面积在2010年上半年楼市调整中仍保持每月环比增长，月月创业绩新高的企业(2月春节期间除外)。恒大单盘销售面积普遍较高，销售额相比2009年上半年增长近一倍，显示了逆势一枝独秀的态势。充足的土地储备、低成本和强大执行力将成为恒大进一步突破的动力，企业开工量有望超出市场预期，继续支撑其2010年全年销售业绩的继续增长。

4.4 战略：看清大势，提前布局

　　上半年的市场从4月调控新政后出现拐点，一线城市成交量受到严重影响，上海、北京等城市成交量甚至萎缩了70-80%；而前期价格上涨比较平缓的二三线城市的成交情况则相对平稳。因此二三线城市的销售业绩也就成了企业成长性的决定因素。 2010年上半年企业二三线城市的销售业绩贡献比重明显提升。这直接成就了万科、恒大、绿地等以二三线城市为主要布局的企业在销售业绩上的突出表现，体现了企业率先布局高增长二三线城市的战略的成功运用。

　　图4-2 TOP20企业销售金额城市集中度

　　资料来源：Top 20 房地产企业销售排行榜

　　注：一线城市共4个城市，包括北京、上海、广州和深圳；二线城市共33个城市，包括27个省会城市、除一线城市外的2个直辖市和4个计划单列市；三、四线城市：除一、二线城市以外的城市。

　　2010年上半年TOP20企业摆脱了市场下行的影响，销售业绩依旧出色。但是下半年的市场环境存在一定的不确定性，不排除有继续下行的可能。企业需均衡安排城市布局、合理控制供应节奏、有效制定应对策略，这样一方面有望提升抗风险能力，另一方面也可为下一步的发力打好基础。

　五、市场分析

　　5.1受新政影响，市场成交大幅萎缩

　　2010年第一季度，房地产市场延续2009年末的繁荣形势，十大城市市场交易量较去年同期出现一定涨幅；四月中旬起，随着新政的频繁出台，部分投资性需求进入观望期，但价格调整并不明显，随即市场整体成交量急剧下滑。

　　以十大城市成交金额总和为例，2010年1-4月合计成交总金额为3，706亿元，较 2009年同期增长22.7%；十大城市5月和6月的成交金额分别为546亿元和505亿元，同比分别下降58.4%和61.5%，环比分别下降 60.7%和7.5%；整个1-6月，市场合计成交总金额为4，758亿元，较2009年同期下降15.7%。

　　图5-1 2009、2010年上半年十大城市成交金额总和

　　数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统

　　备注十大城市：上海、北京、广州、深圳、重庆、南京、天津、杭州、武汉、成都

5.2热销项目体现多元需求，二线城市成交活跃

　　2010年上半年，市场经历了一季度的繁荣期与二季度的观望期，一热一冷使得各种需求相继成为市场的主角。从上半年进榜企业热销项目的项目档次分布看，既有蓝色钱江、仁恒河滨城、金融街万达广场等改善性需求与投资性需求，同时又有世纪金源湘江世纪城、贵阳世纪城、合肥滨湖世纪城、成都保利公园等刚性需求，以及海南清水湾等旅游地产项目。

　　新政相继出台，一线城市处于风口浪尖，二线城市逐渐取代一线城市，成为投资者及刚性需求热捧的市场。进榜企业十大热销项目中，二线城市金额和面积贡献率分别达到67%和88%，而一线城市金额和面积贡献率仅为14%和7%。

　　图5-3 进榜企业热销项目情况(按金额计)

　　数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统，项目为CRIC监控的37家典型企业成交金额前10名。

　　注：一线城市共4个城市，包括北京、上海、广州和深圳；二线城市共33个城市，包括27个省会城市、除一线城市外的2个直辖市和4个计划单列市；三、四线城市：除一、二线城市以外的城市。

　　项目标准，高档项目：销售价格为城市均价2倍以上；中高档项目：销售价格为城市均价1.5-2倍；中档项目：销售价格为城市均价1-1.5倍；中低档项目：销售价格为城市均价1倍以下。以下同此标准。

　　图5-4 进榜企业热销项目情况(按面积计)

　　数据来源：CRIC中国房地产决策咨询系统，项目为CRIC监控的37家典型企业成交面积前10名。

第1页：2010年上半年中国房地产企业销售TOP20报告第2页：三、榜单发布——2010年上半年八大典型城市房地产销售排行榜第3页：四、榜单解读——1、门槛：TOP20维持55(亿元/万平方米)以上第4页：四、榜单解读——2、格局：强者恒强，梯队间差距拉大第5页：四、榜单解读—— 3、龙头：万科、恒大依旧称雄第6页：四、榜单解读——4、战略：看清大势，提前布局第7页：五、市场分析——1、受新政影响，市场成交大幅萎缩第8页：五、市场分析——2、热销项目体现多元需求，二线城市成交活跃第9页：五、市场分析——3、企业销售普遍超过09年同期水平，业绩持续增长第10页：六、企业分析——1、上市企业持续领跑销售排行榜第11页：六、企业分析——2、南派开发商依旧强势，但优势缩小第12页：六、企业分析——3、企业销售集中度进一步提高第13页：六、企业分析——4、企业进榜门槛依然维持在55亿，200亿企业数量激增第14页：七、城市分析——1、城市：新政重创一线城市，二三线城市销售平稳第15页：七、城市分析——2、区域：华北异军突起，中西部表现强势第16页：八、项目分析——1、集中度：前10%项目集中度较去年同期上升明显第17页：八、项目分析——2、贡献率：高档项目贡献率下降明显，中档项目比重持续上升第18页：九、市场趋势与企业发展预测——1、市场趋势第19页：九、市场趋势与企业发展预测——2、市场趋势企业发展
提要：《2010年上半年中国房地产企业销售排行榜》是由中国房产信息集团与中国房地产测评中心共同发布的公益性排行。研究团队：通过中国房产信息集团遍布全国50座城市的分支机构，共300余名研究人员，收集、整理与筛选了涉及70个大中城市的房地产项目数据。
 

　　5.3企业销售普遍超过09年同期水平，业绩持续增长

　　排行榜数据显示，企业销售业绩相比2009年同期平均增长40%。2010年上半年企业销售业绩逆市增长，绿地和碧桂园更是销售业绩相比去年同期实现了翻番。恒大地产以211亿元和332万平方米的销售业绩荣登金额排行榜亚军以及面积排行榜冠军位置，增长率也达到了88%的较高水平。综合来看这三家企业，无不是在二三线城市深耕的企业。尤其是恒大地产和碧桂园，目前绝大多数的土地储备均位于三四线城市，这为企业日后的发展提供了坚实的基础。除了这三家企业，其他企业也有不同程度的增长，受市场下行影响，保利、中海、富力以及世茂房地产的增长只有个位数，处于行业较低水平。预计这些企业将在下半年发力，保证企业销售目标的顺利完成。

　　表5-5：进榜企业中上市企业2010年与2009年销售业绩对比

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